未登記実家を市場価格で売る。値下げ200万円を防ぐ対策4選

この記事は以下のような方に読んでいただきたい内容です。

• 相続した実家を売却する予定の方
• 親の家に後から増築・改築した部分がある方
• 古い戸建て（築30年以上）を所有する親御さん
• 隣地との境界が曖昧な土地を持っている方
• すでに登記の不備で売却が進まない状況の方

先生、今日のケースは実家の売却で登記の問題が発覚したということですが、よくあるんでしょうか？

実は、古い戸建ての売却では未登記部分の発覚が頻繁に起きます。特に昭和の時代に建てた家や、自分で業者を探して増築したケースで多いです。今日の相談者は地方都市在住の45歳・Oさん。父を亡くして兄と共に実家の売却を進めていたところ、売却寸前で未登記が発覚しました。

父が亡くなって相続手続きを終え、実家を売却することにしました。私も兄も実家に戻る予定はなく、2,500万円で売れるなら兄弟で1,250万円ずつ分けて終わり、と思っていたんです。

不動産屋に依頼して買主も決まり、契約書の準備を進めていたとき、買主の銀行から「建物の登記が現況と合っていないので、このままでは融資できません」と通知が来たんです。

買主は40代のご夫婦で、地元の地方銀行で住宅ローンを組む予定でした。銀行の担当者が物件調査に来たとき、「この建物、登記簿の面積と実際の面積が違いますね」と指摘されて……。

買主の銀行は「現況と登記が一致しないと担保評価できず、融資は出せない」との回答。買主のご夫婦は「それなら契約を見送りたい」と。仲介業者が必死に説得してくれて、「登記を直してくれるなら待つ」と譲歩してもらえましたが……。

不動産登記法47条は、建物を新築・増築した所有者に対して、1ヶ月以内に「表題登記」を行う義務を課しています。これを怠った場合の罰則は10万円以下の過料ですが、実際に過料が課されることはほぼなく、結果として未登記の増築部分が日本中に放置されているのが現状です。

兄に電話で「登記をやり直さないと売れない」と伝えたら、兄は絶句していました。「いつまで待てばいいんだ？費用は誰が出すんだ？」と。

私も最初は途方に暮れました。土地家屋調査士に相談すると、「測量と境界確定から始めないといけません。増築部分の図面を作り直し、表題登記を申請して、完了まで3〜6ヶ月はかかります」と言われました。

もう一つ問題だったのが境界確定です。30年前の古い測量図はあったものの、現在の測量基準では使えません。隣地の所有者と改めて立会を行い、境界を確定する必要がありました。

幸い、隣地の所有者は昔から住む高齢の方で、Oさんの父とも面識があったため、比較的スムーズに立会に応じてくれました。しかしもし隣地が代替わりしていたり、相続未登記の土地だったりしたら、境界確定だけで数年かかることもあります。

登記手続きに10ヶ月、その間に当初の買主ご夫婦は待ちきれず別の物件を購入してしまいました。再度買主を探す間にも市場価格は下がり続け……。

最終的に売れたのは、当初契約額の2,500万円ではなく2,300万円。地方の戸建て市場は全国的に価格下落傾向にあり、1年の遅れが200万円の損失になりました。