タワマン節税が路線価乖離で否認！追徴3,000万円を防ぐ対策3選
都心のタワマン2億円を父が生前購入。路線価評価で6,000万円となり、相続税対策として子3人で相続。税務署が「時価との乖離が著しい」として総則6項を適用、評価額1.8億円に修正。**追徴課税3,000万円＋過少申告加算税300万円**。
もし令和5年改正後のマンション評価通達（市場価格との乖離率に応じた補正）を踏まえ、評価額3割減程度に抑える設計をしていれば、追徴の大半を回避できた。または、節税優先のタワマン購入そのものを避け、別の節税策を選ぶ判断もあり得た。
タワーマンション節税は2010年代から流行したが、財産評価基本通達6項と相続税法22条をもとに、令和4年最判以降の運用で否認リスクが急上昇。
概要
タワーマンション節税は2010年代から流行したが、財産評価基本通達6項と相続税法22条をもとに、令和4年最判以降の運用で否認リスクが急上昇。
総則6項とマンション評価通達改正
国税庁が令和5年に公表したマンション評価通達では、市場価格との乖離率に応じた評価額補正が導入された。乖離率1.67倍以上の場合、補正率を乗じて時価に近い評価額となる仕組み。タワーマンションの大半が補正対象。
対策3選
対策1：路線価と市場価格の乖離率を購入前に確認
国税庁の財産評価基準書とSUUMO等の取引事例を比較し、乖離率1.67倍を超えるなら否認リスクが高い。
対策2：購入から3年以内の死亡を想定
短期保有での節税効果を狙った取引は否認されやすい。10年以上保有する前提なら時価変動も含めて再検討。
対策3：税理士・公認会計士のセカンドオピニオン
総則6項適用リスクを評価できる専門家に意見書を依頼し、リスク管理を文書化。
参考判例・条文
- 最高裁判所 平成13年1月26日 審判: 不動産の遺留分減殺と所有権移転登記。
- 最高裁判所 関連審判: 遺産分割と相続評価に関する判示。
※ 詳細は記事末尾の「法的根拠・参照元」ボックスのリンクを参照。
まとめ
- 事前の準備不足で大きなコスト・時間を浪費するリスク
- 生前の対策で多くは予防可能
- 相続トラブル対策は早期対応が圧倒的に低コスト
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よくある質問
タワーマンション節税はもう使えない？
完全に使えなくなったわけではないが、令和5年マンション評価通達改正で乖離補正が導入され、節税効果は半減〜大幅減。市場価格と路線価の乖離率次第で否認の可能性あり。短期保有・乖離率の大きい物件は要注意。
総則6項は何を見て否認されるのか？
①購入時期と相続開始時期の近接性、②購入価額と路線価評価額の乖離、③節税目的の有無（借入を伴う場合は特に）、④被相続人の年齢・健康状態が判断材料。総合的に「課税の公平を著しく害する」と判断されると適用される。
追徴課税が来た場合の対処法は？
①国税不服審判所への審査請求（処分通知から3か月以内）、②裁判所への取消訴訟（審判所裁決から6か月以内）、③税務署との修正申告交渉。重加算税ではなく過少申告加算税で済むよう、隠蔽・仮装の意図はなかったことを主張する。
生前贈与でタワマンを贈与する選択肢は？
暦年贈与（年110万円）では足りず、相続時精算課税（2,500万円まで）でも価額は購入時の時価（路線価ではなく時価）が固定されるため、節税効果は限定的。むしろ事業承継税制・小規模宅地等の特例を活用する方が確実。
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