相続した賃貸アパートが赤字経営！築古物件の維持コスト対策3選
父が遺した築40年・空室多数の賃貸アパート（評価額4,000万円・実質価値不明）を長男が相続。修繕積立金不足・空室増加・大規模修繕で赤字経営に。3年後に売却するも建物部分は二束三文、売却益2,000万円（評価額の半額）・維持期間中の赤字累計300万円。
もし父の生前に「継ぐ・売る」を決定し、売る場合は早期売却＋現金化していれば、評価額3,000〜4,000万円で売却可能。継ぐ場合も経営ノウハウの引継ぎと修繕計画の事前準備で赤字を回避できた。
民法896条で賃貸オーナー地位は相続承継。借地借家法28条で更新拒絶には正当事由が必要。
概要
貸付事業用宅地等の特例
小規模宅地等の特例（貸付事業用）では、貸付事業用宅地等は200㎡まで50%減額。賃貸アパートを継承する場合の評価額圧縮策。ただし継承後3年以内に売却すると特例否認のリスクあり。
対策3選
対策1：生前に「継ぐ・売る」を決定
築年数・収支・後継者の経営意欲から判断。築30年超で空室率20%超なら売却が有利な傾向。
対策2：不動産管理会社の引継ぎを生前に
親が個人で管理していたら、生前に管理会社（手数料5%程度）に切替。後継者の負担軽減。
対策3：修繕計画と費用シミュレーション
築年数別の大規模修繕費用（10〜20年で1戸あたり50〜100万円）を試算。修繕積立金が足りなければ売却も検討。
参考判例・条文
- 最高裁判所 平成13年1月26日 審判: 不動産の遺留分減殺と所有権移転登記。
- 最高裁判所 関連審判: 遺産分割と相続評価に関する判示。
※ 詳細は記事末尾の「法的根拠・参照元」ボックスのリンクを参照。
まとめ
- 事前の準備不足で大きなコスト・時間を浪費するリスク
- 生前の対策で多くは予防可能
- 相続トラブル対策は早期対応が圧倒的に低コスト
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よくある質問
既存入居者を退去させられる？
借地借家法28条で更新拒絶には正当事由が必要。建物の老朽化・所有者の使用必要・立退料提示で正当事由を補強。立退料は1年分の賃料が目安。
建物部分の評価はなぜ低い？
築40年超の木造建物は耐用年数（22年）を大幅超過し、税法上の減価償却済みでほぼ価値ゼロ。土地の価値が大半。買主は土地として評価し建物解体費を控除する。
貸付事業用の特例を維持するには？
①相続税申告期限まで貸付事業を継続、②継承後3年以内に売却すると否認のリスク、③新規取得3年以内の不動産は対象外。継承するなら最低3年は経営継続が前提。
売却 vs 継承の判断軸は？
①築年数（30年超なら売却傾向）、②空室率（20%超なら売却）、③後継者の経営意欲、④修繕積立金の充足、⑤地域の賃貸需要。総合判断で。
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