借地権の実家。名義書換料700万円を回避する対策4選

この記事は以下のような方に読んでいただきたい内容です。

• 親が借地（他人の土地の上に自宅）に住んでいる方
• 借地権付き建物の相続を控えている方
• 地主との関係が曖昧で不安な方
• 借地契約の内容を親自身が把握していない可能性がある家族
• すでに地主から名義書換料を要求されている方

今回のケースは、借地権という日本独特の住まいの形が原因のトラブルです。相談者は50歳の女性・Tさん。父と同居していた借地上の実家を相続したら、地主から思わぬ要求を受けました。

借地権って、そもそもどんな仕組みなんですか？

日本の借地権には大きく2種類あります。1992年施行の借地借家法に基づく「普通借地権」「定期借地権」と、それ以前の旧借地法に基づく契約です。本件は父が40年前に契約したので旧借地法の適用です。

父の四十九日が終わった頃、地主さんから電話がかかってきました。「お父様の相続で借地契約が変わるので、一度お話を」と。

実際に会って話を聞くと、「名義書換料300万円と、月々の地代を現行2万円から5万円に値上げさせていただきたい」と。驚きました。父は生前「地主さんとは良い関係だから心配いらない」と言っていたので、まさかこんなに強い要求が来るとは思いませんでした。

私はこの家で生まれ育ち、10代で一度出た後、40代で父の介護のために戻ってきました。この家しか私にはない。独身で、貯金も少なく、引っ越す先もない。

しかも、借地権の相続に地主の承諾は必要ないはずです。弁護士に相談したら「名義書換料は法律上の支払い義務はない」と言われました。でも、地主との関係を壊すと将来の更新拒否にもつながる……。

法律上、相続による借地権の承継に地主の承諾や名義書換料は不要です。最高裁判例（昭和55年）でも「相続は賃借権の譲渡ではない」と明確にされています。

でも地主は「応じないなら更新を拒否する」と言っているそうです。それって通るんですか？

借地借家法（旧借地法も同様）で、地主が契約更新を拒否するには「正当事由」が必要です。単なる老朽化や地代の折り合いがつかないといった理由では、正当事由は通常認められません。地主が自ら使用する必要性・土地の利用状況・立退料の提供など、複数の要素を総合的に考慮して判断されます。

つまり、本件では長女が訴訟で争えば、更新拒否は無効と判断される可能性が高かったのです。ただ問題は、訴訟には数年と数百万円の弁護士費用がかかること。独身・貯金少額の長女にとって、法的には正しくても現実の選択肢にはなりませんでした。

最後の日、解体業者が来て家を取り壊していく様子を見ながら、涙が止まりませんでした。40年の思い出も、父と最後を過ごした場所も、すべてがガレキになっていく。

私は今、賃貸アパートに住んでいます。家賃6万円、老後の生活費もカツカツです。「借地だから」と父が生前ぼんやり思っていた楽観が、娘の老後を奪った──それが現実でした。