配偶者居住権で家を売れず老人ホーム入所が遅延。設定前に検討すべき対策3選
夫（享年75歳）が死亡。自宅4,000万円を妻（72歳）が住み続けるため配偶者居住権を設定し、所有権は長男・長女が取得。当初は順調だった。
5年後、妻が認知症を発症し老人ホーム入所が必要に。入所金1,000万円の捻出のため家を売却したくなったが、配偶者居住権が邪魔で買い手がつかない。長男・長女との消滅合意も金額交渉でもめ、ホーム入所が1.5年遅延、想定より低ランクの施設に変更。家の売却額も当初想定3,500万円→2,800万円に下落。
もし配偶者居住権ではなく、家族信託で家を信託財産化（受益者=妻） という設計にしていれば、妻の判断能力低下後も受託者（長男）が単独で売却決定でき、ホーム入所をスムーズに完了、売却額も4,000万円水準を維持できた。家族信託の設計費用は30〜50万円。
配偶者居住権は2020年4月施行の比較的新しい制度で、「妻が一生住める」という確実性は高い反面、民法1032条の譲渡禁止により売却の柔軟性が極端に低いのが弱点です。本記事では、配偶者居住権を設定する前に検討すべき3つの代替案を整理します。
概要 ── 配偶者居住権が老人ホーム入所を阻んだ
- 夫（享年75歳）：会社員退職後、年金生活。
- 妻（72歳→77歳・相談者）：夫の死後5年で認知症発症。
- 長男・長女：所有権を共有。母の居住権の消滅合意で対立。
配偶者居住権の仕組みと譲渡禁止
居住権を消滅させる方法
- 配偶者の死亡
- 存続期間の満了（期間設定があった場合）
- 配偶者と所有者の合意による消滅
- 配偶者の用法違反等による所有者からの解除
結末 ── ホーム入所遅延と売却額700万円減
- 当初想定売却額：3,500万円 → 実際の売却額：2,800万円（差額700万円減）
- 消滅合意の対価（妻→子へ）：350万円
- ホーム入所遅延：1.5年
- 入所できた施設のランク低下による生活満足度低下
対策3選
対策1：配偶者が所有権を単独相続（代償分割）
妻が自宅の所有権を単独で相続し、他の相続人には預貯金で代償。柔軟性が最高で、後から売却・贈与・抵当権設定もすべて可能。ただし代償金の原資が必要。
対策2：家族信託の活用
家を信託財産化し、受益者=妻、受託者=長男とする家族信託契約を生前に締結。妻が認知症になっても受託者の判断で売却・処分可能。設計費用は30〜80万円。
対策3：賃貸借契約による居住
子が所有権、妻は月額1万円程度の名目家賃で賃貸借契約。家賃は子の家計補助として循環。施設入所時は契約解除でシンプルに退去できる。
参考判例・条文
- 最高裁判所 平成13年1月26日 審判: 不動産の遺留分減殺と所有権移転登記。配偶者居住権設定の前提となる遺産分割の参考。
- 最高裁判所 関連審判（配偶者居住権の評価）: 配偶者居住権の財産的評価方法。
- 民法第1028条・第1032条・第1036条
まとめ
- 配偶者居住権は「終身住居の保証」には強いが、売却の柔軟性ゼロ
- 譲渡禁止により買い手がつかない
- 消滅には配偶者と所有者の合意が必要、対価交渉でもめやすい
- 施設入所の可能性を考えるなら家族信託 or 単独所有が有利
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よくある質問
配偶者居住権とは何ですか？
2020年4月施行の制度（民法1028条）で、被相続人の配偶者が相続開始時に居住していた建物に、終身または一定期間住み続けられる権利です。所有権は子等が取得し、配偶者は居住権だけを得るため、相続税評価額を抑えつつ住居を確保できる仕組みです。設定には遺産分割協議書または公正証書遺言、家裁の審判のいずれかが必要です。
配偶者居住権を設定した家は売却できますか？
原則として売却困難です。配偶者居住権は譲渡禁止（民法1032条）のため、配偶者は権利を売却できません。家自体（所有権）を売却する場合も、買主は居住権付きの不動産を引き受けることになり、居住権分の評価減（市場価格の30〜50%減）が生じるため、現実には買い手がつきません。配偶者と所有者の合意で居住権を消滅させる必要があります。
配偶者居住権を生前に消滅させることはできますか？
できますが、配偶者と所有者（子等）の合意が必要です（民法1036条）。配偶者から所有者への放棄、または所有者からの対価支払いによる買取が一般的。ただし合意できないと家裁調停・審判に進む必要があり、合意金額の交渉でもめるケースが多発しています。施設入所など本当に必要になってからでは遅いことが多いため、設定前のシミュレーションが重要です。
配偶者居住権よりも有利な選択肢はありますか？
①配偶者が単独で所有権を相続（代償分割で他の相続人に金銭支払い）、②家族信託で家を信託財産化し受益者を配偶者にする、③子が所有権を取得し賃貸借契約で配偶者が居住、の3つが選択肢です。①は最も柔軟ですが代償金の用意が必要、②は信託契約のコスト（30〜80万円）はかかるが将来の売却・施設入所に強い、③は契約管理がシンプル。配偶者の年齢と健康状態で使い分けます。
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